22
Tem

Gayrimenkul Alım Satımında Dikkat Edilecek Hususlar!

A- GAYRİMENKULUN GEÇMİŞ VERGİ BORCU
Özellikle, kullanılmış gayrimenkul alanların, gayrimenkulun yıllardaki emlak vergisinin ödenip ödenmediğini başka bir anlatımla, emlak vergisi borcunun olup olmadığını araştırmalarında yarar vardır. Bunun en pratik yolu, satıcıdaki makbuzları alıp kontrol etmek ve her ihtimale karşıda birer fotokopisini saklamaktır.
Emlak vergisi Yasası’nın 30. maddesinin son fıkrasına göre; satış konusu gayrimenkulun, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden, alıcı ve satıcı müteselsilen yani zincirleme olarak sorumlu tutulur. Gayrimenkulu satın alan kişi, ödediği geçmiş yıl emlak vergilerini faiziyle birlikte daha sonra önceki sahibine rücu edebilir.(1)
B- GAYRİMENKULUN TAPUDAKİ DEĞERİ
Gayrimenkulun tapudaki değeri birkaç açıdan önemlidir.

1- Gelir Vergisi Açısından
Gayrimenkullerin, iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde elden çıkarılmasından sağlanan kazanç “Değer artışı kazancı” olarak beyan edilip gelir vergisinin ödenmesi gerekiyor. (GVK geçici md. 56 / D – 6 ) Satın aldığı gayrimenkulu 4 yıl içinde elden çıkarmaları söz konusu olanların, gayrimenkulun maliyet bedeline esas olan, alış bedelini düşük göstermemelerinde yarar var. Aksi halde, 4 yıl içinde satılması sonucu ortaya gerçeğin de üzerinde bir kar çıkar.

2- Harç Yönünden
2001 yılı başından itibaren gayrimenkullerin harca esas olan değeri yüzde 56 oranında arttı. Gayrimenkulun gerçek alış bedelinin tapu harcına esas olan tutardan düşük olması halinde, gerçek alış bedelinin tapu senedine yazılmasını tapu işlemleri sonrasında talep etmek mümkündür. Bu durum özellikle kamu görevlilerini “mal beyanı” yönünde önümüzdeki yıllarda da , vergi mükelleflerini de “nereden buldun” sorgulaması yönünden ilgilendiriyor.

3- Harcın Oranı Yönünden
Gayrimenkul alımı sırasında, hem alıcı hem satıcı; Tapu harcına esas değer üzerinden binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.
C- EMLAK VERGİSİ BEYANNAMESİ
Gayrimenkul alanların “o yılın sonuna kadar” emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. Buna göre örneğin ocak 2001’ de gayrimenkul alanların en geç 31 aralık 2001’ e kadar emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. Emlak vergisi ise izleyen yılda yeni 2002 den itibaren ödenmeye başlanacak. Satıldığı yılın emlak vergisini ise satıcı ödeyecektir. Gayrimenkulun, bütçe yılının son üç ayı içinde, örneğin Kasım ayında alındığı durumlarda emlak vergisi beyannamesi gayrimenkulun alındığı tarihten itibaren “ üç ay içerisinde” verilecek.
D- EŞE VE ÇOCUĞA ALINAN GAYRİMENKUL
Gayrimenkulun eş yada çocuğa alınması ancak ödemesinin aile reisi tarafından yapılması halinde “İvasız” yani karşılıksız bir intikal söz konusu olur. Bu ise veraset ve intikal vergisine tabidir. Eş yada çocuğun beyanname verip yüzde 5-15 arasında oranı değişen, veraset ve intikal vergisini ödemeleri gerekir. Ancak aile reisinin eşe yada çocuğa gayrimenkulun bedelini “ borç olarak” vermesi halinde herhangi bir vergileme söz konusu olamaz (4)

E- NEREDEN BULDUN SORUSU
Gayrimenkul alanlar gayrimenkulun bedelini “nereden buldun” şeklinde soru yöneltilmesi bununla ilgili yasanın 2003 yılına kadar ertelenmesi nedeniyle söz konusu değildir. Ancak Vergi Usul Yasasının 30/7. maddesini de, ayrıca göz önünde bulundurmak gerekiyor.