21
Tem

GAYRİMENKUL SATIŞINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR­


A- GAYRİMENKULUN TAPUDAKİ SATIŞ DEĞERİ

2001 yılında satılacak olan gayrimenkul kaça satılacak olursa olsun tapuda “asgari bir değer” göstermek gerekiyor. Satış sırasında gayrimenkulun 2000 yılındaki emlak vergisine esas değerini asgari yüzde 56 oranında arttırmak zorunluluğu var. Örneğin, 2000 yılındaki emlak vergisi değer 100 milyar lira olan gayrimenkulu 2001 yılında satarken ister Ocak ayında ister Haziran yada Aralık ayında satılsın, alım satıma esas tapu değerini asgari 156 milyar lira göstermek gerekiyor. Kuşkusuz bu değerin üzerinde gösterilmesinde herhangi bir sakınca yok. Yani 200 milyar lirada gösterilebilir. Ancak ona göre harç ödenir.
B- GAYRİMENKULUN GERÇEK SATIŞ DEĞERİ
Gayrimenkulunuzun, gerçek satış değeri, tapu harcına esas olan değerin altında olması halinde gerçek alım satım bedelinin, tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda, tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç alınır, ancak tapu senedinde gerçek satış bedeli yazılır.
C- ÖDENECEK HARÇ
Gayrimenkul satışında, hem satıcı hem de alıcı, tapu harcına esas değer üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.
D- KAZANCIN GELİR VERGİSİ
Gayrimenkulun iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılması halinde satıştan doğan kazanç nedeniyle gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilir. (GVK geçici md 56/D-6) Satılan gayrimenkul miras yada hibe yoluyla edinilmişse satış bedeli kaç milyar lira olursa ve ne zaman satılırsa satılsın, ortaya çıkan kazanç nedeniyle gelir vergisi ödenmez.
E- ŞİRKETLERİN GAYRİMENKUL SATIŞI
Şirketlerin, aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde, beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda olduğu gibidir. Şirketler gayrimenkulun satışından doğan kazanç da vergiye tabidir. Kurumlar vergisi mükellefi olan şirketler, en az 2 yıldır işletmelerinin aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulu sattıklarında, satıştan doğan kazancı sermayelerine eklerlerse: Gayrimenkul satış kazancı nedeni ile kurumlar vergisi ödemezler. Tapu harcı ödemezler. Satış işlemi de KDV ye tabi tutulmaz. Ancak satıştan doğan kazanç nedeni ile yüzde 15 stopaj öderler. (KVK geçici md. 28)
F- SATIŞIN BELEDİYEYE BİLDİRİLMESİ
Gayrimenkulunu satanlar, ilerde emlak vergisine çöp vergisine yönelik bir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için gayrimenkulun satışını yaptıktan hemen sonra ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde yarar vardır.
G- GAYRİMENKULUNU SATANLARIN KAZANÇ VERGİSİ
Gayrimenkulun iktisap (yani edinme) tarihinden itibaren 4 yıl geciktikten sonra satılması, örneğin 1996 yada daha önceki yıllardan edinilen gayrimenkulun satılması halinde kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmeyecek ( GVK geçici md. 56/D6). Satılan gayrimenkulun edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılması halinde ise ortaya çıkan kazanç nedeni ile gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilecek. Ancak gayrimenkulun miras yada hibe yoluyla edinildiği durumlarda satış bedeli kaç milyar lira olursa olsun gelir vergisi ödenmez. (GVK geçici md. 56/D6)

1- Kazancın Hesabı ve Vergisi
Değer artışı kazancı olarak nitelendirilen gayrimenkul satışı kazancı “iktisap tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılan” gayrimenkuller için söz konusu. Bu süre geçtikten sonra gayrimenkul kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmez. (GVK geçici md. 56/D6). Örneğin 10 mart 1997’ de satın aldığı gayrimenkulu 9 mart 2001 de satan ve bundan da 50 milyar lira kazanç sağlayan bir kişi bu kazancı nedeniyle gelir vergisi ödeyecek.

Oysaki iki gün daha bekleyip 11 mart 2001’de satış yapılsaydı 50 milyarlık kazancı nedeni ile 50 lira dahi gelir vergisi ödemeyecektir. Kazancın hesaplanmasında emlak vergisi beyannamesi esas alınıyor. Örneğin 1998 yılında verilecek emlak vergisi beyannamesinde gösterilen değer “maliyet bedeli” olarak göz önüne alınıyor. Bu bedel, ekim 1998’ den itibaren (gayrimenkulun satıldığı ay hariç) devlet istatistik enstitüsünce ( DİE) belirlenen “ toplam eşya fiyat endeksindeki(TEFE) artış oranında artırılarak” tespit olunuyor. 1999 yılı kasım ve aralık ayında emlak vergisi beyannamesini yenileyenlerin yenileme yada yüksteltme beyanları değil 1998 yılı beyanı esas alınıyor.

Başka bir anlatımla gelir vergisi yönünden kasım ve aralık 1999’da yükseltilen emlak vergisi beyanları hiçbir işe yaramıyor. 1998’den sonra alınan gayrimenkullerin ise iktisap bedeli yine DİE tarafından belirlenen TEFE artış oranında yükseltilerek maliyet bedeli bulunur. Maliyet bedeli ile satış bedelinin kıyaslanması sonucu 3,5 milyar lirayı aşan bir kazanç ortaya çıkarsa bu kazanç gelir vergisine tabi olur.
2- Verginin Hesabı
Gayrimenkulun satışından doğan ve 3.5 milyar lirayı aşan kazanç kısmı üzerinden, Gelir Vergisi Kanunu’ndaki vergi “vergi tarifesine göre” yüzde 20-45 arasında değişen gelir vergisi hesaplanır. Gelir vergisinin yüzde 10’u kadar da “ fon payı” tahakkuk ettirilir.

SONUÇ
Gayrimenkul alım-satımında, çok sayıda vergi ve harç ile bağlantılı özel durumlar söz konusu. Alım-satım işlemleri sırasında ve sonrasında bunların göz önüne alınması ve o yönde işlem yapılması, cezalı uygulamalarla ve vergilerle karşılaşmayı önleyebilecek. Bu arada dikkat edilmesi gereken bir başka husus da 4444 sayılı yasa ile getirilen bir kısmı yukarıda açıklanan düzenlemelerin, ileride yeni bir değişiklik olmadığı takdirde, 31.13.2002 tarihinde yürürlükten kalkması ve 1 ocak 2003’ten itibaren 4369 sayılı yasa ile getirilen bazı düzenlemelerin yeniden yürürlüğe girecek olmasıyla ilgili. Bu nedenle, 2003 yılı başından itibaren yeni bir uygulama söz konusu olabilir.